TOD范围内城市更新项目开发实施办法政府收益补充规定

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各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：根据市政府《关于进一步完善轨道交通建设和轨道资源开发双向反哺机制全力推动轨道交通高质量发展的意见》（东府〔2022〕57 号）、《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4 号）等有关文件精神，结合实际情况，现就《东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通 TOD 范围内城市更新项目开发实施办法》（东府〔2021〕3号）作出如下补充规定：


一、轨道线路范围
轨道线路分为已运营、在建、近期实施、中远期实施、远期谋划线路五类。
（一）轨道线路分类
1．运营线路。包括广深铁路、京九铁路（广梅汕铁路）、广深港高铁、赣深高铁、莞惠城际、穗深城际、市轨道交通 2 号线一期及二期。
2．在建线路。包括深江铁路、佛莞城际、深惠城际、市轨道交通 1 号线一期、2 号线三期。
3．近期实施线路。具备动工建设条件或明确动工建设的轨道线路。
4．中远期实施线路。包括市轨道交通 3 号线一期、佛穗莞城际、市轨道交通 1 号线二期、1 号线三期、1 号线支线、6 号线、7 号线、8 号线、12 号线、深圳 10 号线（东莞段）。
5．远期谋划线路。除上述四类线路以外的其他规划线路。
（二）运营线路、在建线路、近期、中远期实施等轨道线路的具体范围由市轨道交通局根据轨道建设情况进行定期更新和公布。

二、城市更新“存量项目”有关规定
（一）城市更新“存量项目”是指依据《关于加快项目动工建设有序推进“三旧”改造工作的通知》（东自然资〔2022〕377号）及相关补充通知或经市政府同意明确按照城市更新旧政策推进的改造项目。
（二）政府所得收益的收取规则。按照上述轨道线路的分类范围，差异化落实政府收益。对建成运营、正在建设及近期实施项目按照本补充规定规则收取，中远期实施轨道线路折半收取，远期谋划线路暂不收取。
（三）城市更新项目用地与 TOD 范围的占比关系。按照国铁、城际轨道交通站点周边 800 米半径、城市轨道交通站点周边 500米半径、车辆基地范围作为 TOD 范围，按照改造单元（项目）拆除范围内 TOD 范围用地的实际占比核定政府物业分成比例，不再按照 TOD 控制区范围计收政府物业分成。
（四）政府物业分成比例。建成运营、正在建设及近期实施站点 TOD 范围内的更新项目，旧村改造项目的政府物业分成系数为 10%，“工改商”“工改居”项目的政府物业分成系数为28%。中远期实施站点 TOD 范围内的更新项目按上述系数折半执行（属于自改、村企合作的项目，涉及中远期轨道 TOD 分成物业的款项相应折半），即旧村改造项目的政府物业分成系数为 5%，“工改商”“工改居”项目的政府物业分成系数为 14%。
（五）政府所得收益处理方式及路径。政府所得收益处理方式包括政府持有分成物业、收取现金价款、收取补缴地价、政府选取发展备用地。城市更新“存量项目”以政府持有分成物业方式为主。选择政府持有分成物业的项目，改造方案通过审批后，由开发企业、市轨道交通局、属地政府签订《合作协议》；城市更新“存量项目”选择收取现金、收取补缴地价、政府选取发展备用地等方式的，由属地政府做好相关经济测算方案，并征求市财政局、市自然资源局、市轨道交通局等部门意见后，依程序上报审定。政府所得收益落实路径具体如下：
1．政府持有分成物业。城市更新“存量项目”若为单一主体挂牌模式的，TOD 政府分成物业按照无偿移交方式执行；若为权利人自改、村企合作模式的，TOD 政府分成物业按照政府回购方式执行。在办理项目工程规划许可证阶段，由属地镇街（园区）委托有资质的第三方机构进行评估并拟定政府分成物业的选取方案、市镇分成方案（含接收主体、接收价格等），征求市财政局、市住房与城乡建设局、市轨道交通局等部门意见，依程序上报东莞市市直行政事业单位土地房产物业盘活工作专班审定，由开发企业与政府指定接收主体签订《监管协议》。
2．收取现金价款。在项目预售阶段，单一主体挂牌的项目模式按照备案价的 85%（或市场评估价的 85%）落落实政府收益；属于自改、村企合作模式的项目按照备案价的 85%（或市场评估价的 85%）减去对应已补缴地价款的差额落实政府收益。由市、镇指定的部门以其他国有资源（资产）有偿使用收入上缴市财政，开发企业取得非税收入统一票据。
3．收取补缴地价。对于土地权利人自行改造项目，结合实际情况，政府有权选择直接收取补缴地价方式落实政府收益。
4．政府选取发展备用地。如涉及 TOD 项目政府选取发展备用的，由属地镇街（园区）编制方案依程序上报审定。
（六）已明确 TOD 分成的项目与本补充规定的衔接。单一主体挂牌方案中已明确 TOD 分成且已完成挂牌的城市更新“存量项目”，按照单一主体挂牌方案载明的 TOD 政府物业分成责任执行。属于自改、村企合作模式且“1+N”实施方案已批的项目，由属地镇街（园区）根据优化调整方向重新核实 TOD 政府物业分成责任，可继续执行原分成协议，或与权利人协商一致后按新方向重新编制 TOD 政府分成协议报市轨道交通局，市轨道交通局征求相关部门意见后报市轨道交通建设及 TOD 开发领导小组（以下简称市 TOD 领导小组）审议，经市 TOD 领导小组同意后，新协议直接作为“1+N”实施方案的补充内容，不再重新出具“1+N”实施方案批复文件。

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三、城市更新“新项目”有关规定
（一）城市更新“新项目”是指依据《关于聚焦先进制造打造高品质空间 全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4 号）及其相关配套实施细则推进的改造项目。
（二）轨道交通 TOD 与城市更新新政策体系的衔接。建成运营、正在建设及近期实施轨道线路 TOD 范围内的城市更新项目自动纳入城市更新改造“大圈”（各镇街（园区）未来五年的重点改造区域，包括城镇空间改造“大圈”和产业空间改造“大圈”），进行集中建设、重点改造，改造方向须符合国土空间总体规划管理单元的管控要求；其余线路站点 TOD 范围位于“大圈”范围内的属于近期重点改造区域。TOD 范围内城市更新项目相关规划编制应进一步与我市城市更新规划体系及有关政策做好衔接，具体按《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式操作细则（试行）》规定执行。
（三）轨道线路分类收取规则。“新项目”与“存量项目”规则一致，具体参照本补充规定城市更新“存量项目”有关规定第（二）点。
（四）城市更“新项目”用地与 TOD 范围的占比关系。“新项目”与“存量项目”要求一致，具体参照本补充规定城市更新“存量项目”有关规定第（三）点。
（五）政府物业分成比例。以《东莞市“三旧”改造（城市更新）项目开发容量计算指引（试行）》（东自然资〔2023〕185号，以下简称《开发容量指引》）确定的改造项目成本开发容量为基数。涉及旧厂房改居商与旧村庄（旧城镇）改造混合情形的，以旧厂房与旧村庄（旧城镇）比例加权计算政府物业分成比例，旧厂房与旧村庄（旧城镇）划分规则按照《开发容量指引》执行。建成运营、正在建设及近期实施站点 TOD 范围内旧村改造项目的政府物业分成系数为 10%，“工改商”“工改居”项目的政府物业分成系数优化调整为 20%，中远期实施站点 TOD 范围内的更新项目政府物业分成系数相应折半。
（六）政府所得收益处理方式及路径。坚持政府收益形式多样，政府收益处理方式及路径如下：
1．政府持有分成物业。公开招引实施主体模式的项目，TOD政府分成物业按照无偿移交方式执行；权利人自改的项目，TOD政府分成物业按照政府回购方式执行。若项目选取政府持有分成物业方式的，须在改造项目单元规划阶段明晰持有物业类型（包括住宅、商业物业等）以及相应物业计容建筑面积。依据《开发容量指引》确定的改造项目成本开发容量以及政府物业分成比例计算而得的政府分成物业为商品住宅，改造项目涉及改居商混合 功能的，须结合改造项目居商功能配比以及《开发容量指引》中商业开发量与居住开发量转换规则，最终确定政府分成物业的住宅计容建筑面积与商业计容建筑面积。TOD 范围内适合开发商业功能的改造项目，若能满足独栋商业物业建设要求并移交政府的，政府可整体持有移交的独栋商业物业；如政府持有的独栋商业物业计容建筑面积超出原政府物业分成的，须在改造项目单元规划中一并明确。政府持有分成物业的地价计收及分成物业补偿成本按《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式地价计收和分配办法（试行）》（东自然资〔2023〕184 号）规定执行。
属于自改的项目，政府以部分补缴地价款按成本价（自改模式政府分成物业成本=（项目补缴楼面地价＋单位建筑面积建安成本）×政府分成物业建筑面积）向开发企业购买政府分成物业，在总体实施方案阶段依程序报审后，在签订的《合作协议》中明确政府分成物业约定的具体金额为政府分成物业回购价格。政府指定单位以分成物业回购价格计算所支付款项总额，可按工程进度向开发企业支付相应比例款项，具体在《监管协议》中明确。由开发企业通过办理不动产转移登记方式实现政府分成物业（包含商品住房、商业用房和停车位）的移交，办理政府分成物业不动产权证到政府指定单位名下，并交付政府指定单位。
2．收取现金价款。参照存量项目收取现金的方式落实政府收益。
3．收取补缴地价。对于土地权利人自行改造项目，结合实际情况，政府可选择直接收取补缴地价方式落实政府收益。
4．政府选取发展备用地。开发企业移交的用地需满足以下条件：一是连片成规模，与周边发展备用地整合后原则不少于 1 公顷；二是后续可规划作为经营性用地出让（非预留作为公共设施用地）。移交用地面积不少于拆除范围×政府物业分成比例×0.5。TOD 项目政府选取的发展备用地，后续作为经营性用地出让的市级收益优先用于轨道交通建设。
四、其他说明
本补充规定自印发之日起实施，由市自然资源局会同市轨道交通局解释，有效期至 2026 年 1 月 31 日。

原文：https://gdjt.dg.gov.cn/gkmlpt/co ... t_4083631.html#3883

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根据市委市政府关于优化我市TOD 范围内城市更新项目利益分成机制的工作部署，按照市政府工作会议要求，结合实际情况，由市轨道交通局与市自然资源局会同市财政局、市税务局等部门起草了《关于印发<东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法>政府收益补充规定的通知》（以下简称《TOD 城市更新实施办法补充规定》）。
一、主要内容
《TOD 城市更新实施办法补充规定》主要内容包括轨道线路范围、城市更新“存量项目”有关规定、城市更新“新项目”有关规定等方面，由市自然资源局会同市轨道交通局解释。主要内容包括：
（一）轨道线路范围。将轨道线路分为已运营、在建、近期实施、中远期实施、远期谋划线路五类。通过轨道线路分类，差异化落实 TOD 政府收益，对建成运营、正在建设及近期实施项目按照本补充规定规则收取，中远期实施轨道线路折半收取，远期谋划线路暂不收取。同时，运营线路、在建线路、近期、中远期实施等轨道线路的具体范围进行动态更新。
（二）城市更新“存量项目”有关规定。对于城市更新“存量项目”，通过明确城市更新项目用地与TOD范围的占比关系、政府物业分成比例、政府所得收益处理方式及路径、已进行 TOD 分成的项目与衔接等方面内容，优化了TOD 利益分成机制、完善政策体系，降低了TOD范围城市更新项目政府物业在政府所得收益中的比重，并同步进一步畅通不同政府所得收益的实施路径，有利于提高开发企业积极性，加快项目落地实施。
（三）城市更新“新项目”有关规定。对于城市更新“新项目”，通过加强轨道交通TOD 与“三旧”改造新政策体系衔接、优化调整新项目TOD 政府物业分成比例坚持政府收益形式多样等方面，进一步加强了TOD政策与《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4 号）及其相关配套实施细则的衔接，并落实了市政府城市更新专题工作会议对于新项目分成规则相关内容纳入轨道交通TOD 政策补充通知（试行）的有关要求。

二、主要特点
相比于 2021 年印发的《TOD 城市更新实施办法》，本补充规定有如下特点：
（一）对线路进行分类、差异化落实政府收益。根据轨道建设进度对线路进行分类，差异化落实TOD政府收益，降低了中远期实施线路的政府收益分成比例，明确远期谋划线路不予进行政府分成。与目前我市轨道建设进度节奏、以及社会、企业要求调整政府分成收益的诉求相适应。
（二）整体简化了政府收益分成的计算规则。一是城市更新项目用地与 TOD 范围的占比关系统一按照500米或者 800 米半径计算；二是政府物业分成系数简单直接，无需按照现《TOD 城市更新实施办法》分阶梯进行累进公式计算、确认分成比例。
（三）政府收益处理方式多样、灵活，与新的城市更新政策相适应。TOD 城市更新“存量项目”政府收益处理方式在《TOD 城市更新实施办法》的基础上增加了“政府选取发展备用地”方式，与我市新的城市更新政策相适应。TOD城市更新“新项目”与“存量项目”一致，有4 种政府收益处理方式可选择，具有较强的灵活性。
（四）总结了项目落地实施的经验，政策更加完善。结合近 2 年多项目实操经验，针对过往项目实施中存在的问题，进一步完善并优化了政府收益的落实路径、报审程序、涉税处理方式等。
（五）由两个部门共同撰写制定。由于2021 年已印发的《TOD 城市更新实施办法》主要由轨道交通局研究制定，近期陆续出台的城市更新新政策由市自然资源局研究制定，为更好地落实相关工作，本补充规定由两个部门共同撰写制定。其中第一条“轨道线路范围”、第二条“城市更新“存量项目”有关规定”主要由轨道交通局撰写，第三条“城市更新“新项目”有关规定”由市自然资源局撰写，由轨道交通局进行整理汇总。

原文：https://gdjt.dg.gov.cn/gkmlpt/co ... t_4083634.html#3883